Le système juridique israélien en matière immobilière peut sembler déroutant au premier abord, surtout si vous venez d’un pays francophone. Pourtant, il repose sur des règles solides et bien encadrées, destinées à protéger l’acheteur comme le vendeur. Voici les points juridiques essentiels à connaître pour acheter en toute sécurité.
1. Le rôle central de l’avocat immobilier
En Israël, l’avocat joue un rôle indispensable dans toute transaction immobilière. Il ne s’agit pas d’un simple notaire :
- Il rédige ou valide le contrat d’achat
- Il vérifie le statut juridique du bien (propriété, hypothèques, servitudes, etc.)
- Il enregistre l’opération auprès des autorités (Tabou ou Minhal)
- Il gère les transferts d’argent entre acheteur et vendeur
Chaque partie a généralement son propre avocat, contrairement à d’autres pays où un seul notaire peut suffire.
2. Le type de propriété : tabou, minhal, ou autres
Il existe différents types de propriété en Israël :
Tabou : propriété enregistrée au cadastre (plein droit de propriété). C’est la forme la plus sécurisée.
Minhal : terrain géré par l’État, généralement loué pour 49 ou 98 ans (souvent pour des biens récents ou dans certaines zones).
Tama 38 / Pinouy Binouy : projets de rénovation/reconstruction encadrés par l’État.
Ton avocat vérifiera la nature du bien et ses implications, notamment en matière de droits de vente, de rénovation ou d’hypothèque.
3. Le contrat de vente (Zichron Devarim ou Heskem Mekhirah)
Une fois le bien choisi, l’avocat rédige un contrat juridiquement contraignant, dans lequel figurent :
- Le prix total et les modalités de paiement
- Les délais de remise des clés
- Les éventuelles pénalités de retard
- Les garanties données par le vendeur
- L’état du bien et ses documents administratifs
Une annotation est faite dans le registre foncier dès signature pour protéger l’acheteur.
4. Les impôts et obligations fiscales
Voici les principales taxes à connaître :
Mas Rehicha (taxe d’achat) : variable selon le profil et le montant (entre 0 % et 10 %)
Mas Shevach (plus-value) : due à la revente (exonérations possibles pour résidence principale)
D’autres frais possibles : TVA pour un bien neuf, frais bancaires, taxe d’aménagement…
Ton avocat ou comptable te guidera pour optimiser la fiscalité selon ton statut.
5. Les garanties lors d’un achat sur plan
Dans les projets neufs, la loi impose au promoteur de fournir une garantie bancaire, une assurance ou un cautionnement pour protéger l’acompte versé.
C’est un mécanisme essentiel pour sécuriser votre investissement jusqu’à la remise des clés.
L’agent immobilier, en lien avec ton avocat, t’aidera à vérifier que toutes les garanties légales sont bien en place.
Conclusion : un cadre juridique fiable, à condition d’être bien conseillé
Acheter en Israël, c’est aussi naviguer dans un cadre juridique unique. Mais avec un avocat expérimenté et un agent impliqué à vos côtés, vous pouvez avancer en toute confiance et éviter les erreurs coûteuses.
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